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Execução fiscal de IPTU: o que conferir antes de pagar

Lucas Albrecht Cé, OAB/RS 142.639. Publicado em 12/10/2026. 9 min de leitura

Este texto explica cada ponto com exemplos simples. Ele é informativo e não substitui a análise do seu processo por um advogado.

Como funciona, explicado como se você tivesse 10 anos

Pense no IPTU como a mensalidade que o dono de um imóvel paga à prefeitura pelos serviços da cidade: rua, iluminação, coleta. O carnê chega todo ano. Se ninguém paga, a história segue em etapas.

1. Carnê: a prefeitura calcula o imposto e envia o carnê ao endereço do imóvel. Pela Súmula 397 do STJ, a entrega do carnê já vale como notificação.
2. Dívida ativa: passado o vencimento sem pagamento, a prefeitura anota a dívida numa lista oficial. É a dívida ativa.
3. CDA: a prefeitura emite a Certidão de Dívida Ativa, um documento que resume a dívida: quem deve, o quê, quanto e por quê. Pense nela como a nota de cobrança oficial.
4. Execução fiscal: se a dívida continua, a prefeitura entra com um processo na Justiça. A CDA é a prova que ela leva.
5. Citação: o juiz manda avisar você. Pela Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/80, art. 8º), você tem 5 dias para pagar ou garantir a dívida.
6. Penhora: se nada acontece, a Justiça pode bloquear dinheiro em conta ou penhorar bens.

A diferença para uma dívida comum é que a prefeitura é, ao mesmo tempo, quem cobra e quem fez a conta. Por isso vale conferir antes de pagar.

Checklist: o que conferir na CDA e na citação

Pegue a citação e a CDA e confira item por item.

Cuidado com a conclusão apressada: nem toda falha na CDA gera nulidade, e muitos erros a prefeitura consegue corrigir. O que muda o jogo é o tipo de erro.

Erros mais comuns das prefeituras

Nem toda cobrança de IPTU tem erro, mas alguns problemas aparecem com frequência.

1. Cobrança de quem não é mais o dono. Você vendeu o imóvel, mas a escritura não foi registrada e o cadastro da prefeitura continua no seu nome. O STJ admite que a prefeitura cobre tanto o proprietário quanto o possuidor com ânimo de dono, e a lei municipal define o responsável (Súmula 399). O que conta é a sua situação em cada ano cobrado e as provas que você tem da venda.
2. Cobrança contra quem já morreu. A execução ajuizada contra pessoa falecida segue regras próprias, explicadas em outro artigo deste site.
3. Aumento do valor venal por decreto. Aumentar a base de cálculo do IPTU exige lei. Atualizar acima da inflação oficial por decreto não é permitido (Súmula 160 do STJ).
4. Taxas que não podem ser cobradas. A taxa de coleta domiciliar de lixo é válida (Súmula Vinculante 19 do STF). Já a taxa de iluminação pública é inválida (Súmula Vinculante 41), e taxas genéricas, que misturam serviços que não dão para medir por contribuinte, podem ser questionadas.
5. Dívida prescrita sendo cobrada. A prefeitura tem 5 anos para ir à Justiça. Veja o artigo sobre prescrição.
6. Imóvel diferente do seu. Número de inscrição trocado, área maior que a real, ou imóvel já demolido ou desmembrado.

Se achar algum desses sinais, vale ter um advogado analisando o caso antes de pagar.

Juros, multa e honorários: como conferir a conta

A dívida que aparece na CDA costuma ser a soma de várias partes:

• Imposto principal: o IPTU de cada ano, calculado sobre o valor venal do imóvel.
• Correção monetária: atualiza o valor pela inflação, conforme o índice previsto em lei.
• Juros de mora: o "aluguel" do dinheiro devido, contado do vencimento até o pagamento.
• Multa de mora: a punição pelo atraso.
• Encargo ou honorários: um acréscimo para custear a cobrança, que varia conforme a lei do município e a fase do processo.

Não existe um percentual único no país. Cada município fixa o seu em lei. Por isso, o primeiro passo é comparar a conta da CDA com a lei municipal vigente na época de cada vencimento.

Para conferir:

1. Peça o demonstrativo do débito, com o valor original de cada ano e os acréscimos.
2. Localize na lei municipal os índices de correção, juros e multa, e o encargo aplicável.
3. Refaça o cálculo ano a ano, ou peça que um advogado ou contador faça.
4. Atenção a multas muito altas: o Judiciário pode reduzi-las quando têm efeito de confisco.
5. Verifique se a prefeitura não aplicou juros ou multa sobre parcelas já pagas ou sobre anos prescritos.

Se a conta tem erro, o valor correto pode ser discutido no processo, mesmo que a dívida em si exista.

Pagar, parcelar ou se defender

Há três caminhos. Nenhum é certo para todo mundo.

Como se defende:

• Exceção de pré-executividade: uma petição simples, sem precisar garantir a dívida, para temas que o juiz pode reconhecer sem produzir provas, como prescrição comprovada pelos documentos ou ilegitimidade (Súmula 393 do STJ).
• Embargos à execução: a defesa completa, em 30 dias contados da garantia da dívida (art. 16 da Lei 6.830/80), por depósito, fiança ou penhora. Permite produzir provas.

O risco de esperar: depois da citação, a prefeitura pode pedir o bloqueio de contas por Sisbajud, e o bloqueio pode atingir dinheiro que você usa no dia a dia. E o bem de família não protege contra a cobrança do IPTU do próprio imóvel (art. 3º, IV, da Lei 8.009/90).

Para dívidas de valor muito baixo, o STF (Tema 1.184) admitiu que a execução seja extinta quando a prefeitura não tentou antes meios mais baratos de cobrança, como o protesto da CDA. Os limites de valor e as exigências dependem da regra vigente e do tribunal.

Quando procurar um advogado e o que reunir

Procure um advogado assim que receber a citação. O prazo para pagar ou garantir a dívida é de 5 dias, e a defesa completa tem prazo de 30 dias depois da garantia. Mesmo antes da citação, uma análise pode ajudar quando há dúvida sobre o nome, o imóvel ou o valor.

Documentos úteis:

• citação ou mandado e número do processo;
• CDA completa;
• carnês e comprovantes de pagamento de anos anteriores;
• matrícula atualizada do imóvel e escritura ou contrato de compra e venda;
• certidão de óbito, se a cobrança envolver alguém que morreu;
• documentos de parcelamentos anteriores;
• comprovante de endereço da época dos lançamentos.

Com esses documentos, o advogado consegue verificar quem, o quê, quando, quanto e como, os cinco pontos deste artigo, e indicar o caminho mais seguro para o seu caso, sem promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Base legal: CTN, arts. 174 e 202; Lei 6.830/80, arts. 8º e 16; Lei 8.009/90, art. 3º, IV; Súmulas 160, 392, 393, 397 e 399 do STJ; Súmulas Vinculantes 19 e 41; STF, Tema 1.184. Este artigo é informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso exige análise individual, e não há garantia de resultado. Conteúdo atualizado em 12/10/2026.