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Tema 1348 do STF: ITBI na integralização de imóveis ao capital da empresa

Lucas Albrecht Cé, OAB/RS 142.639. Publicado em 12/10/2026. 8 min de leitura

O que é integralizar capital e o que é imunidade, em linguagem simples

Imagine que você e um amigo abrem uma lanchonete. Cada um precisa colocar sua parte no cofrinho da empresa. Isso se chama integralizar o capital. Em vez de dinheiro, você pode colocar um bem. Se for um imóvel, ele deixa de ser seu e passa a ser da empresa, e você recebe cotas ou ações em troca.

A troca de dono de um imóvel normalmente gera ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis. Ele costuma ficar na casa de 2% a 3% do valor, conforme o município.

Imunidade é um "não pode cobrar" que a Constituição dá em certas situações. Aqui, ela diz que não se cobra ITBI quando o imóvel entra na empresa para formar o capital. A ideia é não punir quem organiza seu patrimônio em uma empresa.

Essa imunidade é muito usada em holdings patrimoniais, empresas criadas para organizar e administrar o patrimônio de uma família. O problema é que a Constituição traz também uma exceção, explicada a seguir.

A regra da Constituição e a exceção que gerou a discussão

O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma empresa para realizar capital, nem em fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. Mas há uma exceção: isso não vale quando a atividade principal da empresa é comprar e vender imóveis, alugá-los ou fazer arrendamento mercantil.

O art. 37 do CTN explica como medir isso. A atividade é preponderante quando mais de 50% da receita operacional, nos dois anos antes e nos dois anos depois da aquisição, vem dessas operações. Para empresa nova, olham-se os três primeiros anos.

A dúvida que chegou ao STF é esta: a exceção vale só para fusões e outras reorganizações, ou também para a integralização de capital? Muitos municípios cobram ITBI de holdings patrimoniais e empresas imobiliárias, sustentando que a exceção vale para tudo.

Há ainda o Tema 796 do STF, já encerrado: a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social integralizado. Num exemplo hipotético, se você entrega um imóvel de R$ 1.000.000 e só R$ 600.000 viram capital social, a diferença pode ser tributada. O Tema 1.348 trata de outra pergunta, a da atividade imobiliária.

O que o STF está julgando no Tema 1.348

Processo: RE 1.495.108/SP, com repercussão geral (Tema 1.348). O relator é o ministro Edson Fachin. O caso nasceu da cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba (SP) contra uma administradora de bens próprios.

Pergunta: a imunidade do ITBI na integralização de capital vale também para empresas cuja atividade principal é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis?

Tese do relator: a imunidade na integralização seria incondicionada, valendo também para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias, e continua limitada ao valor que vira capital social (Tema 796). Ela não protege operações feitas com simulação ou fraude à lei.

Linha do tempo do julgamento, segundo levantamentos publicados até 07/10/2026:

1. 07/10/2025: no plenário virtual, três votos a zero pela imunidade; o ministro Gilmar Mendes pediu vista.
2. Março de 2026: o placar chegou a 4 a 1 e o ministro Flávio Dino pediu destaque, levando o caso ao plenário presencial.
3. 16/09/2026: 5 a 2 pela imunidade; Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos, e o ministro Alexandre de Moraes pediu vista.
4. 28 e 29/09/2026: o voto-vista de Moraes acompanhou o relator, e o placar chegou a 6 a 2.
5. 9 a 19/10/2026: sessão virtual prevista para a conclusão.

Em 12/10/2026, o julgamento está em andamento. Ainda não há tese final nem decisão sobre modulação de efeitos, e os votos podem mudar até o fim.

Quem pode ter pago ITBI indevidamente e o que conferir

O tema pode importar para quem integralizou imóveis em uma empresa e pagou ITBI sobre isso, principalmente:

• donos de holdings patrimoniais e familiares;
• sócios de empresas de administração de bens próprios;
• empresas que alugam ou vendem imóveis e tiveram o benefício negado pelo município.

O prazo para pedir restituição de tributo pago indevidamente é de 5 anos, contados do pagamento (art. 168 do CTN). Um pagamento de 2021, por exemplo, pode estar perto desse limite.

O que conferir nos seus documentos:

1. A guia do ITBI paga e a data do pagamento.
2. O ato de integralização: contrato social, alteração contratual ou escritura.
3. O valor do imóvel e o valor do capital social integralizado. A parte do imóvel que passa do capital pode ser tributada (Tema 796).
4. A atividade da empresa (CNAE e contrato social) e a origem da receita nos anos próximos à aquisição (art. 37 do CTN).
5. O motivo que o município deu para cobrar: atividade imobiliária, excesso sobre o capital ou outra razão.
6. Se a prefeitura apontou simulação ou fraude. A imunidade não protege essas operações.

O resultado final do STF e uma eventual modulação de efeitos podem alterar quem terá direito à restituição.

O que fazer agora

Como o julgamento ainda não terminou, o caminho depende da sua situação.

Se você ainda vai integralizar imóveis: antes de fazer o ato, vale planejar com um advogado. A atividade da empresa, o valor do capital e a forma do ato influenciam o ITBI.

Se você já pagou ITBI:

1. Anote a data do pagamento e conte o prazo de 5 anos. O prazo não espera o STF.
2. Reúna a guia, o ato de integralização e os documentos da empresa.
3. Avalie, com um advogado, entre pedir a restituição agora ou aguardar o resultado. Pedir antes do fim do prazo pode ajudar a evitar a perda do direito; aguardar evita gastos se o resultado for diferente do esperado.
4. Veja o que o seu município e o seu tribunal exigem. Alguns exigem pedido administrativo antes da ação.

Se o município ainda está cobrando ITBI de você: defenda-se dentro dos prazos da cobrança, mesmo com o julgamento em curso.

Riscos e limites:

• O STF pode mudar o placar antes de encerrar.
• A imunidade não cobre o valor que passa do capital (Tema 796) nem operações com simulação ou fraude.
• Uma eventual modulação pode limitar os efeitos para o passado.
• Cada caso exige análise individual.

Quando procurar um advogado e o que reunir

Procure um advogado se você pagou ITBI em uma integralização e a data do pagamento se aproxima de 5 anos, se o município está cobrando ITBI de uma holding ou empresa de bens próprios, ou se pretende integralizar imóveis em breve.

Documentos úteis:

• guia de ITBI e comprovante de pagamento;
• contrato social e alterações, com o capital e a integralização;
• escritura, matrícula e avaliação dos imóveis;
• notificação do município ou decisão administrativa, se houver;
• demonstrações da receita da empresa nos anos próximos à aquisição.

Com esses documentos, o advogado avalia o seu risco e as opções diante do julgamento do STF. Não há promessa de restituição, porque o resultado depende do julgamento e do seu caso concreto.

Perguntas frequentes

Base legal: CF, art. 156, § 2º, I; CTN, arts. 37 e 168; STF, Temas 796 e 1.348 (RE 1.495.108/SP). Este artigo é informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso exige análise individual, e não há garantia de resultado. O julgamento está em andamento e o conteúdo reflete as informações disponíveis em 12/10/2026.