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Cobrança de IPTU contra pessoa falecida: o que a família precisa saber

Lucas Albrecht Cé, OAB/RS 142.639. Publicado em 12/10/2026. 8 min de leitura

O que acontece com as dívidas e o imóvel quando alguém morre

Quando uma pessoa morre, tudo o que ela tinha, imóveis e dívidas inclusive, forma um conjunto chamado herança. Enquanto a herança não é dividida, esse conjunto é o espólio. Quem cuida dele é o inventariante.

Os herdeiros passam a ser donos do imóvel no momento da morte, mesmo sem escritura nova (art. 1.784 do Código Civil). Mas, no papel, o imóvel continua no nome de quem morreu até o inventário terminar e a matrícula ser atualizada.

Na prática, aparecem três situações:

1. Dívida de antes da morte: era da pessoa, e quem responde é o espólio.
2. Dívida de depois da morte, antes da partilha: o imóvel já pertence à herança, então quem responde é o espólio ou os herdeiros.
3. Dívida de depois da partilha: cada herdeiro responde pelo que recebeu.

A regra central: os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido só até o valor da herança (art. 131, II e III, do CTN). Eles não precisam pagar do próprio bolso além do que herdaram.

Quem responde pela dívida: espólio, herdeiros e o limite da herança

O art. 131 do Código Tributário Nacional divide assim:

O cônjuge meeiro é quem era casado e já tinha direito à metade dos bens do casal. Ele responde dentro dessa metade.

Depois da partilha, o IPTU passa a acompanhar o dono de cada imóvel. Cada herdeiro responde pelo imposto do imóvel que recebeu.

Traduzindo: ninguém herda a dívida sem herdar o bem. Quem recebe um apartamento herda também o IPTU daquele apartamento, mas não precisa cobrir dívidas além do valor da herança.

Importante: mesmo com inventário aberto, a dívida de IPTU continua existindo e pode ser cobrada do espólio. Muitas vezes o inventário é a hora certa para colocar o passivo na mesa e resolver antes da partilha.

Execução ajuizada depois da morte, contra o falecido

Este é o cenário mais comum de erro. A prefeitura vai à Justiça contra uma pessoa que já morreu, geralmente porque o cadastro do imóvel nunca foi atualizado.

O problema: a CDA e a ação estão no nome de quem já não existe. Uma pessoa falecida não pode ser parte em um processo. E, se a morte foi antes do lançamento do imposto, a cobrança deveria ter sido dirigida ao espólio ou aos herdeiros.

A regra da Súmula 392 do STJ: a prefeitura pode substituir a CDA até a sentença dos embargos para corrigir erro material ou formal, mas é vedada a modificação do sujeito passivo da execução. Trocar o falecido pelo espólio ou pelos herdeiros muda quem deve. Em decisões como as do TJRS, essa troca é vista como alteração do próprio lançamento, e não como mera correção formal.

A substituição do CPC também não ajuda a prefeitura. O art. 110 do CPC só serve quando a pessoa morre durante o processo, e não quando já havia morrido antes de a ação ser proposta.

O resultado possível: extinção da execução por ilegitimidade passiva, ou seja, por ter sido proposta contra quem não podia ser cobrado.

Atenção: a extinção não apaga a dívida. Se o crédito ainda não estiver prescrito, a prefeitura pode, em tese, tentar cobrar do jeito certo, contra o espólio ou os herdeiros. Por isso, a análise das datas (morte, lançamento, ajuizamento) é decisiva.

Execução ajuizada antes da morte: como o processo segue

Se a prefeitura entrou com a execução quando a pessoa ainda estava viva e ela morreu durante o processo, a situação é outra. O Código de Processo Civil (art. 110) permite que o espólio ou os sucessores assumam o lugar do falecido.

Na prática:

1. O processo costuma ser suspenso até que alguém seja habilitado no lugar de quem morreu (art. 313, I, do CPC).
2. A família, ou o inventariante, comunica a morte nos autos e junta a certidão de óbito.
3. A prefeitura pede a habilitação do espólio ou dos herdeiros, e o processo volta a andar contra eles.
4. Os herdeiros respondem só dentro da herança (art. 131 do CTN). Uma penhora que atinja bens que não são da herança pode ser contestada.

Mesmo nesse caso, vale conferir se a dívida não prescreveu e se a CDA está correta. A morte durante o processo muda o devedor, mas não apaga os problemas que o processo já tinha.

Se a morte ocorreu perto do lançamento do imposto, a data exata importa: o imposto lançado depois da morte, em nome do falecido, cai no cenário da seção anterior.

Imóvel sem inventário: riscos e saída

Muita gente mora no imóvel de um parente que morreu, cuida dele e paga as contas, mas nunca abriu o inventário. O imóvel continua no nome do falecido. Isso gera três problemas:

• Não dá para vender nem financiar. Quem não é dono no registro não consegue vender, e o banco não aceita o imóvel como garantia.
• O IPTU segue em nome do falecido, acumulando multa e juros, às vezes por anos, sem que ninguém perceba.
• Morar e pagar IPTU não transferem a propriedade. Pagar a conta ajuda, mas não substitui o inventário.

A saída: o inventário. Quando todos os herdeiros são maiores e capazes, concordam entre si e, em regra, não há testamento, ele pode ser feito em cartório (inventário extrajudicial), sem processo na Justiça. As regras têm exceções, e o cartório confirma o que se aplica ao seu caso. Fora dessas hipóteses, o inventário é judicial.

O inventário também é a hora de levantar as dívidas do imóvel, como o IPTU atrasado, e conferir se a cobrança está correta, se há prescrição e se a prefeitura calculou os acréscimos de acordo com a lei.

Há custos: honorários, emolumentos do cartório e o imposto de transmissão por morte (ITCMD), que varia por estado. Planejar antes ajuda a evitar multas por atraso.

O que fazer e quais documentos reunir

Se a prefeitura cobra IPTU em nome de uma pessoa que já morreu:

1. Junte a certidão de óbito e a matrícula atualizada do imóvel.
2. Veja se há inventário aberto ou concluído, e quem é o inventariante.
3. Guarde a citação, a CDA e o número do processo.
4. Anote as datas: da morte, dos anos cobrados e do ajuizamento.
5. Reúna carnês e comprovantes de pagamento.
6. Liste os herdeiros e junte a certidão de casamento, se houver cônjuge.

Procure um advogado logo ao receber a citação, porque os prazos de defesa são curtos. Ele pode verificar se o caso é de execução contra o falecido, de execução anterior à morte ou de dívida do espólio, e orientar sobre o inventário.

A análise não garante resultado. O que se pode dizer é que a data da morte e a data do lançamento mudam muito a estratégia.

Perguntas frequentes

Base legal: CTN, art. 131; Código Civil, art. 1.784; CPC, arts. 110 e 313, I; Lei 8.009/90, art. 3º, IV; Súmula 392 do STJ. Este artigo é informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso exige análise individual, e não há garantia de resultado. Conteúdo atualizado em 12/10/2026.